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In 5 Schritten zur Immobilienfinanzierung

Nur ein geringer Teil der Schweizer Bevölkerung kann sich eine Liegenschaft ohne Fremdfinanzierung leisten. Möchte man sich als Normalverdiener/in also den Wunsch seiner Traumliegenschaft verwirklichen, kommt man um eine Fremdfinanzierung nicht herum. Unweigerlich sieht man sich mit Fragen zu Immobilienfinanzierungsoptionen, dem passenden Hypothekarmodell und dem richtigen Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital konfrontiert.

Wie funktioniert die Immobilienfinanzierung in der Schweiz?

Die Finanzierung ist abhängig von der Art des Immobilienobjektes. Deshalb sehen die Finanzierungsmöglichkeiten bei selbstbewohnten Eigenheimen anders als aus als bei Zweitwohnungen oder Renditeliegenschaften. Erstere – die Finanzierung von selbstbewohntem Eigenheim – schauen wir uns in diesem Beitrag genauer an.

Für die Finanzierung dieser Objekte gilt in der Schweiz folgende Regel: mindestens 20 Prozent Eigenkapital und maximal 80 Prozent Fremdkapital. Die erste Hypothek beträgt üblicherweise ca. 66 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie. Sie kann beispielsweise als Festhypothek ohne Amortisation abgeschlossen werden. Die zweite Hypothek muss demgegenüber grundsätzlich innert einer Frist von 15 Jahren amortisiert werden. Die restlichen 20 Prozent des Kaufpreises werden von der Käuferschaft mittels Eigenkapital finanziert. Dieses kann sich aus dem Sparkapital (liquide Mittel) und aus Pensionskassengelder zusammensetzen. Dabei gilt jedoch, dass mindestens die Hälfte des Eigenkapitals aus liquiden Mitteln bestehen muss.

Ehe ein Finanzinstitut der Immobilienfinanzierung zustimmt, führt dieses in der Regel einen sogenannten Tragbarkeitscheck durch. Damit prüfen die Finanzinstitute, ob Sie sich Ihre Traumliegenschaft auch langfristig leisten können. Um dies herauszufinden, wird Ihr Einkommen ins Verhältnis zu den laufenden Kosten der Liegenschaft gesetzt. Eine Liegenschaft gilt in groben Zügen dann als tragbar, wenn die monatlich anfallenden Kosten für die Liegenschaft einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Diese laufenden Kosten setzen sich aus dem sogenannten kalkulatorischen Zins, den Amortisationskosten der zweiten Hypothek und den Nebenkosten der Liegenschaft wie beispielsweise Heiz- und Stromkosten zusammen. Bei der Durchführung des Tragbarkeitschecks rechnen die Finanzinstitute mit einem kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent für das Fremdkapital und mit Nebenkosten von einem Prozent des Kaufpreises der Liegenschaft.

Schritt für Schritt zur passenden Eigenheimfinanzierung

Schritt 1: Verschaffen Sie sich einen Überblick

Bevor Sie die eigentlichen Finanzierungsmöglichkeiten prüfen, sollten Sie sich zunächst einen groben Überblick verschaffen, welche Bedürfnisse Sie an Ihre neue Liegenschaft haben.

Dazu können folgende Fragen helfen:

• Welche Art von Liegenschaft möchten Sie erwerben: Eine Wohnung, ein Haus oder eine Renditeliegenschaft? Oder denken Sie an eine Zweitwohnung/Ferienwohnung?
• Welche Eigenschaft ist Ihnen besonders wichtig: Die Lage oder die Grösse des Objekts? Oder vielmehr der Zustand und Baustandard? Bevorzugen Sie einen modernen Neubau oder soll es doch eher ein charmanter Altbau sein?
• Wie viel darf das neue Eigenheim kosten? Ein Tragbarkeitscheck hilft herauszufinden, was Sie sich leisten können.
  

Schritt 2: Führen Sie einen Tragbarkeitscheck durch

Für den Tragbarkeitscheck rechnen Finanzierungsinstitute mit einem Hypothekarzins von 5 Prozent und mit Nebenkosten von ca. 0.75 Prozent bis 1 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten zuzüglich der Kosten für die Amortisation der 2. Hypothek dürfen einen Drittel (ca. 34 Prozent) des Jahreseinkommens nicht übersteigen (bei 5 Prozent des Bruttoeinkommens oder 4.5 Prozent des Nettoeinkommens).

Wie sieht eine Tragbarkeitsrechnung aus?

Ermitteln Sie ganz leicht mit unserem Finanzierungsrechner die Tragbarkeit Ihrer Wunschimmobilie.

Schritt 3: Prüfen Sie Ihr Eigenkapital

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto eher vergeben Ihnen Finanzinstitute einen Kredit.

Das Eigenkapital (liquide Mittel) setzt sich wie folgt zusammen:

• Sparguthaben
• Guthaben der 3. Säule
• Erbvorzüge
• Schenkungen
• Private Darlehen

Jetzt fragen Sie sich vielleicht: Kann auch Geld aus der Pensionskasse (2. Säule) für die Finanzierung der Immobilie vorbezogen werden? Ja, jedoch darf der Betrag aus der Pensionskasse maximal 10 Prozent vom Kaufpreis betragen (oder maximal 50 Prozent des Eigenkapitals). Zudem sollten die Folgen aus dem Bezug der Freizügigkeitsleistung aus der Pensionskasse mit der Versicherung besprochen werden. Etwa wegen Kürzungen der Rentenleistungen im Alter oder wegen der Möglichkeit der Rückzahlung des Bezugs.

Schritt 4: Ermitteln Sie das für Sie richtige Hypothekarmodell

Für das Fremdkapital eines Finanzinstitutes – das kann eine Bank oder eine Versicherung sein – werden verschiedene Hypotheken angeboten. Folgende Arten von Hypotheken gibt es (nicht abschliessend):

• Festhypothek
• Energiespar-Hypothek
• Variable Hypothek
• SARON-Hypothek
• Familien-Hypothek
• Baukredit (bei Neubauten oder Renovationen)

In der Regel finanzieren die Finanzinstitute maximal 80 Prozent des Kaufpreises einer Liegenschaft. Wenn der Verkaufspreis jedoch weit über dem vom Finanzinstitut ermittelten Schätzwert liegt, wird das Finanzinstitut in der Regel die Hypothek mit maximal 80 Prozent des Schätzwertes und nicht des angegebenen Kaufpreises vergeben. Die Differenz zum Kaufpreis muss die Käuferschaft durch das Eigenkapital finanzieren.

Vor dem Kauf Ihrer Wunschimmobilie empfehlen wir, eine unabhängige Liegenschaftsbewertung durchzuführen. Einen groben Anhaltspunkt bietet Ihnen unser Online-Schnellrechner.

Schritt 5: Nutzen Sie Steuervorteile

Beim Kauf einer Immobilie fallen je nach Kanton verschiedene Steuern und Gebühren an, wie beispielsweise die Handänderungssteuer oder Grundbuch- und Notariatsgebühren. Als Eigentümer/in der neuen Immobilie können Sie aber auch gewisse Steuerabzüge geltend machen:

• Hypothekarzinsen
• Amortisation der 2. Hypothek über Säle 3a (indirekte Amortisation)
• Werterhaltende Renovations- und Unterhaltsausgaben: Die kantonalen Steuerbehörden geben vor, was als abziehbarer Unterhalt gilt. Wir empfehlen, grössere Rennovationen oder Sanierungen über mindestens zwei Steuerperioden zu planen.
• Wertvermehrende Investitionen (z.B. durch Einsatz erneuerbarer Energien)

Abzugsfähig sind nebst den Hypothekarzinsen und der indirekten Amortisation auch Instandstellungskosten wie laufende Reparaturen, Renovationen, Sach- und Gebäudeversicherungsprämien sowie Beiträge für Erneuerungsfonds. Hingegen können Betriebskosten wie zum Beispiel Wasser, Heizung, Strom, Kehricht etc. nicht geltend gemacht werden.

Wird ausserordentliches Einkommen generiert, beispielsweise durch einen Bonus oder eine Dividende, ist es sinnvoll, geplante Renovationen und Unterhaltsausgaben im selben Jahr zu realisieren.